كيف تؤثّر أسعار الفائدة على سوق الإسكان؟

الرهن العقاري يأتي في شكلين أوليين – سعر ثابت وسعر قابل للتعديل – مع بعض المجموعات المختلطة واشتقاقات متعدّدة لكل منها. الفهم الأساسي ﻷسعار الفائدة والتأثيرات الإقتصادية التي تحدّد المسار المستقبلي لأسعار الفائدة، يمكن أن تساعد المستهلكين على إتّخاذ قرارات الرهن العقاري السليمة ماليًّا، مثل وضع إختيار بين الرهن العقاري الثابت أو الرهن العقاري المعدّل أو إتّخاذ قرار في ما إذا كان بالإمكان إعادة تمويل الرهن العقاري المعدّل. في هذه المقالة، سوف نناقش تأثير أسعار الفائدة على الرهن العقاري والصناعة، وكيف يؤثّر كل منهما في النهاية على المبلغ الذي تدفعه لمنزلك. خطّ إنتاج الرهن العقاري لصناعة الرهن العقاري ثلاثة أجزاء أو أعمال رئيسيّة: المُـنشئ والمجمع ومستثمر الرهن العقاري. مُـنشئ الرهن العقاري هو المُـقرض. والمقرضين يأتون بأشكال متعدّدة، من الإتّحادات الإئتمانية والبنوك إلى سماسرة الرهن العقاري. مُـنشئو الرهن العقاري يقدّمون قروض السوق للمستهلكين، أي يبيعون القروض. وهم يتنافسون مع بعضهم البعض على أساس أسعار الفائدة والرسوم ومستويات الخدمة التي تُـعرَض على المستهلكين. أسعار الفائدة والرسوم التي يتقاضاها المستهلكون تحدّد هوامش الربح. معظم منشئي الرهن العقاري لا (يحتفظون) بالقروض (بمعنى أنّهم لا يحتفظون بأصول القروض). بدلًا من ذلك، يبيعون الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. تُـحدَّد أسعار الفائدة التي يفرضها المستهلكون من خلال هوامش الربح والسعر الذي يمكّنهم من بيع الرهن العقاري في سوق الرهن العقاري الثانوي. مجمع الرهن العقاري يشتري القروض المنشَـئة حديثًا من مؤسّسات أخرى. فهي جزء من سوق الرهن الثانوي. ومعظم المجمعين هم أيضًا منشؤون للرهن العقاري. المجمعون يجمعون القروض العقاريّة المتشابهة معًا لتشكيل السندات المدعومة بالرهن العقاري (MBS) – وهي عمليّة تُـعرَف بإسم التوريق. والأوراق المالية المدعومة برهن هي السندات المدعومة من قِـبل التجميع الكامن وراء الرهون العقارية. وتُـباع السندات المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين. السعر الذي يمكن أن تُـباع به السندات المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين يحدّد الثمن الذي سيدفعه المجمعون لقروض الرهن العقاري المنشَـئة حديثًا من مُـقرضين آخرين وأسعار الفائدة التي تُـعرض للمستهلكين لإبتكار الرهون العقارية الخاصة بهم. هنالك العديد من المستثمرين للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري: صناديق التقاعد وصناديق الإستثمار والبنوك وصناديق التحوّط، والحكومات الأجنبية، وشركات التأمين، و (المشاريع التي ترعاها الحكومة) ”Freddie Mac and Fannie Mae“. بما أنّ المستثمرين يحاولون تعظيم العوائد، ففي بعض الأحيان يقومون بتحليل القيمة النسبية بين السندات المدعومة بالرهن العقاري وغيرها من الإستثمارات ذات الدخل الثابت مثل سندات الشركات. كما هو الحال في جميع الأوراق المالية، فإن طلب المستثمرين على السندات المدعومة بالرهن العقاري يحدّد الثمن الذي سيُـدفَع لأجل هذه الأوراق المالية. هل يحدّد المستثمرون أسعار الرهن العقاري؟ إلى حدٍّ كبير، مستثمرو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يحدّدون أسعار الرهون العقارية المقدَّمة للمستهلكين. كما هو موضّح أعلاه، ينتهي خطّ إنتاج الرهن العقاري على شكل أوراق ماليّة مدعومة برهن مُـشتراة من قِـبل المستثمرين. السوق الحرّة تحدّد أسعار سوق المقاصة للمستثمرين والتي تدفع لأجل الأوراق المالية للرهن العقاري. تتغذّى هذه الأسعار مرّةً أخرى من خلال صناعة الرهن العقاري لتحديد أسعار الفائدة المقدّمة للمستهلكين. الرهون العقاريّة ذات أسعار فائدة ثابتة أسعار الفائدة للرهون العقارية الثابتة تكون ثابتة لأجل ديمومة الرهن العقاري. بالرغم من ذلك، في المتوسّط، لمدّة 30 عامًا فأن الرهون ذات السعر الثابت لها من العمر حوالي سبع سنوات فقط. ذلك لأنّ أصحاب المنازل في بعض الأحيان يقومون بنقل أو إعادة تمويل الرهن العقاري. ترتبط أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري إرتباطًا وثيقًا بأسعار سندات الخزانة الأميركية. هذا يعني أنّ أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لمدّة 30 عامًا للقروض تُـنقَل مع سندات الخمس سنوات للخزنة الأميركية أو مع سندات العشر سنوات على أساس مالي يُـعرَف بـ (المدّة). عمليًّا، الرهن العقاري لمدّة 30 عامًا هو أقرب إلى سندات الخمس سنوات، ولكنّ السوق يميل إلى إستخدام سندات الــ 10 سنوات كمعيار. وهذا يعني أيضًا أنّ سعر الفائدة لمدّة 30 عامًا للقروض ذات السعر الثابت المقدّمة للمستهلكين يجب أن تتحرّك صعودًا أو هبوطًا مع العائد من وزارة الخزانة الأميركية لسندات الــ 10 سنوات. والعائد على السندات يلعب دورًا مهمًّا في سعر الفائدة والتسعيرة. التوقّعات الإقتصادية تحدّد التسعيرة والعائد من سندات الخزانة الأميركية. أسوء عدو للسند هو التضخّم المالي. التضخّم المالي يؤدّي إلى تآكل قيمة مدفوعات السندات في المستقبل – على حدٍّ سواء قسيمة مدفوعات ومبدأ سداد القرض – لذلك، عندما يرتفع التضخّم المالي، أو من المتوقّع أن يرتفع، تنخفض أسعار السندات، وهو ما يعني إرتفاع عائداتها – هنالك علاقة عكسيّة بين سعر السندات وعائداتها. دور مجلس الاحتياطي الفيدرالي يلعب مجلس الإحتياطي الإتّحادي دورًا كبيرًا في توقّعات التضخّم المالي. ذلك لأن سوق السندات يصوّر كيفيّة أنّ لمجلس الإحتياطي الفيدرالي السيطرة على التضخّم المالي من خلال إدارة أسعار الفائدة قصيرة العمر لتحديد أسعار الفائدة طويلة العمر. مثل عائد الخزانة الأميركية لسندات العشر سنوات. بعبارةٍ أخرى، يحدّد مجلس الإحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة قصيرة الأجل الحالية، والتي يفسّرها السوق لتحديد أسعار الفائدة طويلة الأمد مثل العائد على الخزانة الأميركية لسندات 10 سنوات. تذكّر، أسعار الفائدة للقروض العقارية لمدة 30 عامًا ترتبط إلى حدٍّ كبير مع العائد من الخزانة المالية الأميركية لسندات الـ 10 سنوات. إذا كنت تحاول توقّع ما سيحصل لأسعار الفائدة لقروض الرهن العقاري الثابتة لمدّة 30 عامًا في المستقبل، ومشاهدة وفهم العائد على الخزانة المالية الأميركية لسندات 10 سنوات (أو لمدّة خمس سنوات)، ومتابعة ما يقوله السوق عن السياسة النقديّة لبنك الإحتياطي الفيدرالي. الرهون العقاريّة ذات أسعار فائدة قابلة للتعديل أسعار الفائدة للرهون العقاريّة القابلة للتعديل قد تتغيّر شهريًّا، أو كل ستّة أشهر، أو سنويًّا. إعتمادًا على شروط الرهن العقاري. سعر الفائدة يتكوّن من قيمة مؤشّر أسهم الهامش. هذا يعني أنّ سعر الفائدة مُـؤشّر بالكامل. عادةً ما يُـقرَّب إلى ثُـمن النقطة المئويّة. قيمة المؤشر تختلف بينما الهامش ثابت لعمر القرض. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة المؤشّر الحاليّة هي 6.83%، والهامش هو 3%، والتقريب إلى أقرب ثمن من النقطة المئويّة من شأنه أن يجعل سعر الفائدة مؤشّرًا بالكامل إلى 9.83%. إذا انخفض المؤشّر إلى 6.1%، فإنّ معدّل الفائدة مؤشّرًا بالكامل يكون 9.1%. يرتبط سعر الفائدة للقروض ذات الأسعار المعدّلة بالمؤشّر.هنالك العديد من المؤشّرات للرهون العقاريّة المختلفة المستخدمة لمختلف القروض ذات الأسعار المعدّلة. يتم إنشاء كل منها بإستخدام أسعار فائدة على أي نوع من الضمان المالي المتداول، أو نوع من القروض المصرفية أو نوع من الودائع المصرفية. كل المؤشّرات لمختلف الرهون العقارية ترتبط على نطاقٍ واسع مع بعضها البعض. بعبارةٍ أخرى، إنها تتحرّك بنفس الإتّجاه صعودًا أو نزولًا، تبعًا لتغيّر الظروف الإقتصادية. معظم مؤشّرات الرهن العقاري ذات مدى قصير. ويشير (قصير الأجل) أو (المدى) لمدّة الأوراق المالية، والقروض أو الودائع المستخدمة في بناء المؤشّر. عادةً، أي ورقة مالية أو قرض أو وديعة لمدّة سنة واحدة أو أقل تعتبر قصيرة المدّة. معظم أسعار الفائدة ذات المدّة القصيرة، بما في ذلك تلك التي تُـستخدَم لوضع الأرقام القياسية للرهن العقاري، ترتبط إرتباطًا وثيقًا مع سعر الفائدة المعروفة بإسم سعر الفائدة الفيدرالية ”the Federal Funds Rate“. توقّع التغييرات إذا كنت تحاول توقُّـع التغيّرات في أسعار الفائدة على قروض عقارية معتدلة الفائدة، انظر في شكل منحنى العائدات، يمثّل منحنى العائدات العائد على سندات الخزانة الأميركية ذات آجال استحقاق من ثلاثة أشهر إلى 30 عاما. عندما يكون شكل منحني العائدات مسطَّـحًا أو هبوطيًّا، فهذا يعني أنّ السوق يتوقّع من مجلس الإحتياطي الفيدرالي إبقاء أسعار الفائدة قصيرة الأمد ثابتة أو حركتها للأدنى. وعندما يكون شكل منحني العائدات مائلًا تصاعديًّا، تتوقّع الأسواق من مجلس الإحتياطي الإتّحادي لتحريك أسعار الفائدة قصيرة الأجل للأعلى. شدّة الإنحدار في المنحني في أي من الإتجاهين هو مؤشّر لتوقّع السوق من مجلس الإحتياطي الإتّحادي لرفع أو خفض أسعار الفائدة قصيرة الأمد. خلاصة القول فهم ما يؤثّر على أسعار الفوائد الثابتة أو القابلة للتعديل الحالية أو المستقبليّة يمكن أن يساعدك على إتخاذ قرارات الرهن العقاري السليمة ماليًّا. هذه المعرفة يمكن أن تساعدك على إتّخاذ قرار حول إختيار تعديل نسبة التمويل العقاري أكثر من العقارات الثابتة ويمكن أن تساعدك على تقرير متى يكون من المنطقي إعادة تمويل الرهن العقاري المعدّل. وفيما يلي بعض النصائح الأخيرة. لا تصدّق كل ما تسمع على التلفزيون. إنّه ليس دائمًا ”الوقت المناسب لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك من أسعار الفائدة المعدّلة قبل أن ترتفع أسعار الفائدة أكثر“. قد ترتفع أسعار الفائدة أو قد تهبط. هذا ما يقوله منحني العائدات.

المصدر:- هنا